• 主题:点评上海楼市

  • cheneyhappy发表于2017-04-11

    我只做选择题,但说真话。


    你有疑问就问吧。



  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    最近许多人开始考虑上海楼市是否见顶的问题。

    1、楼市的底部筹码多数不是炒房客。

    如果一套房子买得早,成本是很低的。1000万的房子可以是几十万。也就是成本极低。

    我们称之为底部筹码。

    与股市底部筹码不一样的是,这些人并没有卖房子的动力。他们当初买可能也是储蓄方式的变种,或者说是聪明的储蓄。

    2、底部筹码持有者多数看不懂房价,但是依然看多。

    动作是最诚实的。

    底部筹码因为买得早,所以看到房价涨到今天这副模样,他们多数人是没有想到的。

    然而由于买了房子,带给了他们财富的大幅度增长。你让他们卖,多数人并不想卖。

    所以,当下底部筹码是多军。

    3、危机时刻,底部筹码会先卖

    如果真的有危机,或者底部筹码会现卖。他1000万的房子,因为是70万买的。跌到900他会卖。

    而910万的人可能并不会,会迎接800的到来。

    例如一个股票7块涨到100,7块买的人或者20走了,能留到100的人回调到90下方会离场。反而98接盘的人会承受回调到80以下或者更低。

    这是人性。

    4、房产税会扭转趋势。

    价值维度上,现行市场中低总价房子的泡沫最大。理由就是低总价的人接盘客多。

    但是由于房龄的价值衰减效果,低总价的老房子有大量是底部筹码,这些底部筹码没有参加供应。

    房产税的民生意义,是限制每个人拥有的房子数量和面积。

    那么房产税开征对低总价有一次冲击。上车逻辑可能变得没那么强烈。

    我预计三年内不会开征房产税。所以暂时来说,低总价的泡沫有人接盘。

    我们需要知道的是,趋势一旦有蛛丝马迹,市场中就会有聪明的买家读懂,此时低总价的会有一个价值回归的过程。

    上海正在往自住趋势转变过程中,当然离不开房产税的影响。

    5、上海没有到顶,但可能是横盘整理几年。

    当下是买家在考虑买不买,不是卖家在考虑问题。如果是卖家在考虑问题,就是到顶标志。

    如果你身边有这种底部筹码者,你问她是不是最近在想我要不要卖,或者是他已经在卖,他准备把它全卖掉,这个就是信号来源。

    具体在市场层面,到顶的标志会在某个月在成熟地段出现超过1%的跌幅。

    当人们考虑买不买的时候,需要考虑的是可能的横盘。

    于刚需,排除大跌可能就应该买。

    于投资,排除大涨可能就不应该买。

    几乎不会理财的买房者,其实也是刚需。

    中国的投资渠道太不靠谱了。2015的股灾对中国崛起有很深刻的伤害。

    6、危机导致的局部顶是可能的。

    金融化时代,每一次美元加息最终都是富人更富,穷人更穷。

    理由就是富人有更开阔的研究和更多元的投资手段,当房子进入可能的风险区间,他会转化成高流动性的资产。

    所以其实富人是更渴望危机的。

    危机一旦发生,富人手持现金廉价购买你的资产,当然也包括房子。

    所以,考虑足够的抗风险能力,不要成为韭菜是必要的。

    7、

    上海没有到顶。

    如果你说你足够有风险能力,那你还是可以买的。
  • WH_ANALOG发表于2017-04-11
    顶楼主!请问下,美林小城怎么样?能否点评下
  • fantasy789发表于2017-04-11
    真是悲了个催
    你这是第几次被了
  • tom老师发表于2017-04-11
    说到房产税对房价的影响,其实上海不是早就试行了房产税吗?指望房产税好像没用吧。毕竟现在限购,就算投资客一人多套也不像10年那么多。
  • xj_qj发表于2017-04-11
    第2楼WH_ANALOG
    顶楼主!请问下,美林小城怎么样?能否点评下

    优点:地理位置好,到万达和将来的18号线很近,房型不错,单价相对周边算低的

    缺点:里面有动迁户,小区环境比纯商品房小区差,车位紧张,房子外立面不好看,好像没有学区

    优缺点很明显,看你自己取舍了

  • WH_ANALOG发表于2017-04-11
    第5楼xj_qj

    优点:地理位置好,到万达和将来的18号线很近,房型不错,单价相对周边算低的

    缺点:里面有动迁户,小区环境比纯商品房小区差,车位紧张,房子外立面不好看,好像没有学区

    优缺点很明显,看你自己取舍了

    建造的时候 属于动迁房 还是 商品房 ?感觉容积率比较低

  • lincy2032发表于2017-04-11
    卖掉手头的二套房还没买入,请问现在是时候入吗?大场的新房,保利熙悦,经纬绿洲,中环国际,哪个更好?谢谢
  • WH_ANALOG发表于2017-04-11
    第5 楼 xj_qj

    优点:地理位置好,到万达和将来的18号线很近,房型不错,单价相对周边算低的

    缺点:里面有动迁户,小区环境比纯商品房小区差,车位紧张,房子外立面不好看,好像没有学区

    优缺点很明显,看你自己取舍了

    建筑质量如何?
  • 卢森堡的窥探发表于2017-04-11
    价值维度上,现行市场中低总价房子的泡沫最大。理由就是低总价的人接盘客多。

    神逻辑不要
    放量跌停和无量跌停 虽然都很惨 至少一个是有支撑 高总价的房子要卖 不怕你砍价 就怕没人砍
  • 笑傲笑笑发表于2017-04-11
    赞同楼主的判断
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第9楼卢森堡的窥探
    价值维度上,现行市场中低总价房子的泡沫最大。理由就是低总价的人接盘客多。

    神逻辑不要
    放量跌停和无量跌停 虽然都很惨 至少一个是有支撑 高总价的房子要卖 不怕你砍价 就怕没人砍

    麻烦你去市场中跑跑吧。市场根本不缺钱。

    有时候不是看逻辑,是看现象。勤快点

  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第7楼lincy2032
    卖掉手头的二套房还没买入,请问现在是时候入吗?大场的新房,保利熙悦,经纬绿洲,中环国际,哪个更好?谢谢

    经纬保利中环。

    经纬没房子

  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第4楼tom老师
    说到房产税对房价的影响,其实上海不是早就试行了房产税吗?指望房产税好像没用吧。毕竟现在限购,就算投资客一人多套也不像10年那么多。

    可以调整税率的。

  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第2楼WH_ANALOG
    顶楼主!请问下,美林小城怎么样?能否点评下

    没理你么意思是不反对。


  • kavana_chen发表于2017-04-11
    转来的请注明 别玩高深
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第15楼kavana_chen
    转来的请注明 别玩高深

    谢谢你!真心谢谢!

  • illuxy发表于2017-04-11
    还是要看m2到多少
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第17楼illuxy
    还是要看m2到多少

    M2不会太猛的。也很难收缩

  • lq811发表于2017-04-11
    lz像极了几年前,股市疯狂时期的一部分所谓的股神
    然后一群小散,还”老师!老师“地叫!
    股神说话都一个调调,就是神兜兜,模棱两可。
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第19楼lq811
    lz像极了几年前,股市疯狂时期的一部分所谓的股神
    然后一群小散,还”老师!老师“地叫!
    股神说话都一个调调,就是神兜兜,模棱两可。

    你去年房子卖了之后为什么不来看我的帖子。

    我说了7月要涨。


    至于涨跌,呵呵。我们又不炒房。跌了还有房子。你呢。

  • lq811发表于2017-04-11
    第20楼cheneyhappy

    你说的很有道理。

    房子买了么?

    没房子的话我就是真心建议你买。



    房子很多套了,去年今年各买了两套,谢谢。

  • clorisw发表于2017-04-11
    第20楼cheneyhappy

    你去年房子卖了之后为什么不来看我的帖子。

    我说了7月要涨。


    至于涨跌,呵呵。我们又不炒房。跌了还有房子。你呢。

    大神,能否严谨一点,100万买进,120万净到手卖出叫涨吧。


    能否2018年7月再来说这个话。

  • lq811发表于2017-04-11
    第20楼cheneyhappy

    你去年房子卖了之后为什么不来看我的帖子。

    我说了7月要涨。


    至于涨跌,呵呵。我们又不炒房。跌了还有房子。你呢。

    LZ,你说话不要那么酸。

    说得好像就你买得起房子一样。我有房子,请翻我的帖子,不是吹的。



  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第23 楼 lq811

    LZ,你说话不要那么酸。

    说得好像就你买得起房子一样。我有房子,请翻我的帖子,不是吹的。



    是建议你别持币。酸啥酸。我比你还希望房价跌
  • 买房不买房发表于2017-04-11
    那些底部筹码,随着房价的上涨,增值税等各种税费成本越来越高,当高到一定程度的时候,也非常影响它的出售价格。比如目前一套1000万以上挂牌价的房子,超过10年房龄的,房子很破,可税费成本基本在100万左右。这100万,下家也会算进自己的购房成本,100多平米,一平米小一万的税费,房东除了大幅度降价,也几乎没有卖出去的可能。
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第22楼clorisw

    大神,能否严谨一点,100万买进,120万净到手卖出叫涨吧。


    能否2018年7月再来说这个话。


    2016年7月买的你是说2018年7月不盈利?


    我现在就告诉你把,不可能


  • clorisw发表于2017-04-11
    第26楼cheneyhappy


    2016年7月买的你是说2018年7月不盈利?


    我现在就告诉你把,不可能


    未来的数据你有吗,没有的话嘴炮“不可能”可笑吗?


    既然你这么肯定,那么请列举已成交房源,就以璞中之玉那一套为例无妨吧。请晒出买入总成本!

  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第25楼买房不买房
    那些底部筹码,随着房价的上涨,增值税等各种税费成本越来越高,当高到一定程度的时候,也非常影响它的出售价格。比如目前一套1000万以上挂牌价的房子,超过10年房龄的,房子很破,可税费成本基本在100万左右。这100万,下家也会算进自己的购房成本,100多平米,一平米小一万的税费,房东除了大幅度降价,也几乎没有卖出去的可能。

    你说的对。其实即使上涨期,价格也有体现的。


    但是,上海的房子没有烂在手里的可能性。


    大幅降价只有危机模式

  • 小猴子的秋天发表于2017-04-11
    第27 楼 clorisw

    未来的数据你有吗,没有的话嘴炮“不可能”可笑吗?


    既然你这么肯定,那么请列举已成交房源,就以璞中之玉那一套为例无妨吧。请晒出买入总成本!

    我知道你是万元户,你牛掰。10年0涨幅 好了吧,开心就好,大神的话毋庸置疑的。
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第27楼clorisw

    未来的数据你有吗,没有的话嘴炮“不可能”可笑吗?


    既然你这么肯定,那么请列举已成交房源,就以璞中之玉那一套为例无妨吧。请晒出买入总成本!

    严肃地说是极小概率。


    我还需要举例?


    去年7月买的人分分钟给你案例。


    我的案例自己去找吧。我现在盈利40%秒出。为什么不卖?因为我觉得那时候比现在贵。


  • clorisw发表于2017-04-11
    第30楼cheneyhappy

    严肃地说是极小概率。


    我还需要举例?


    去年7月买的人分分钟给你案例。


    我的案例自己去找吧。我现在盈利40%秒出。为什么不卖?因为我觉得那时候比现在贵。


    这就是所谓的大神和房价鼓吹手,笑喷。


    来,2016年7月买入总成本800万元的房,2018年7月卖出净到手的赢利点给一个。


    1年多点么,看的到的。

  • lq811发表于2017-04-11
    lz, 说实话很不喜欢你说话的腔调。
    去年房价疯长的时期,你带人荐房的帖子我看过。那段时间的楼市,像极了2015年的股市疯狂,买啥房啥都涨的。还有一群小白,一口一个大神称呼你。

    知道你现在荐房收费,知道你发帖子就是为你的生意做广告,麻烦也请谦虚点。说话不要那么绕弯子。
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第21楼lq811

    房子很多套了,去年今年各买了两套,谢谢。

    看你得瑟的。


    我虽然穷,不过不觉得丢人。拿着11套房子的朋友,一样要问我意见。


    看空没有错。我从去年10月就说过投资暂停。


    但是给一个正确的建议,要结合最佳风险回避。你买那么多套是为啥呢



  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第31楼clorisw

    这就是所谓的大神和房价鼓吹手,笑喷。


    来,2016年7月买入总成本800万元的房,2018年7月卖出净到手的赢利点给一个。


    1年多点么,看的到的。

    不告诉你。

    你就尽情看跌好了。


  • clorisw发表于2017-04-11
    第34 楼 cheneyhappy

    不告诉你。

    你就尽情看跌好了。


    mark
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第32楼lq811
    lz, 说实话很不喜欢你说话的腔调。
    去年房价疯长的时期,你带人荐房的帖子我看过。那段时间的楼市,像极了2015年的股市疯狂,买啥房啥都涨的。还有一群小白,一口一个大神称呼你。

    知道你现在荐房收费,知道你发帖子就是为你的生意做广告,麻烦也请谦虚点。说话不要那么绕弯子。



    只有真正自己买过房子的人更能明白我的好。

    我们大概中位数40万年入,高的数百万。




  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    你们仔细去看一看,有没有人不满意的。
    这个才是关键。

    每一个顶贴的都是自愿的。

    至于你们踏空的或者觉得不值的。

    与我有关么?
  • amberfay发表于2017-04-11
    楼主道不同不相为谋,不用理会某些人,我知道楼主不推荐学区房,但是目前一流学区又出现了一轮狂涨,去年到今年半年多的时间又出现了百分之三十的涨幅,未来接盘的风险是不是很大?
  • 黄埔小少爷发表于2017-04-11
    l z 那我问你市中心新盘现在13 14的 均价持有三五年看得到多少?二十万有问题吗
  • WH_ANALOG发表于2017-04-11
    第14 楼 cheneyhappy

    没理你么意思是不反对。


    买电梯3房,康桥老街和美林小城哪个比较好?预算买不到中邦的电梯3房
  • 笑傲笑笑发表于2017-04-11
    第38 楼 amberfay
    楼主道不同不相为谋,不用理会某些人,我知道楼主不推荐学区房,但是目前一流学区又出现了一轮狂涨,去年到今年半年多的时间又出现了百分之三十的涨幅,未来接盘的风险是不是很大?
    其实往黑了说,学区房是教育部门权利寻租的一个很好的切入点
  • 流硫发表于2017-04-11
    mk
  • guowutiao发表于2017-04-11
    lz说的还算客观
    不过对于投资那条,
    上海房产平均每年20%的涨幅,杠杆算上就是50%的收益
    你有什么投资,可以无风险的跑赢房产,而且一投就是几百万,上千万,一轮就是3年,五年?

    绝大多数普通人,是没有这种投资能力的
  • jacobshen发表于2017-04-11
    有见地。。
  • a5240095发表于2017-04-11
    顶一个楼主
  • daqulazhu发表于2017-04-11
    替楼主说句话 关注了大半年 确实楼主的大部分(绝大部分)的观点是对的。 去年买了两套房 其中一套楼主指点 另一套买入后才咨询楼主。 都是帖子里 免费的。 很感谢楼主
  • lxb416发表于2017-04-11
    第43楼guowutiao
    lz说的还算客观
    不过对于投资那条,
    上海房产平均每年20%的涨幅,杠杆算上就是50%的收益
    你有什么投资,可以无风险的跑赢房产,而且一投就是几百万,上千万,一轮就是3年,五年?

    绝大多数普通人,是没有这种投资能力的

    问题是,现在限贷政策这么严厉的情况下,将来三年大概率收益跑不赢其它投资项目,阴跌导致亏本几率很大。
    比较好得买点应该在限购末期。参考前几轮调控周期,至少要两年后吧。
  • 大麦茶2011发表于2017-04-11
    一个月前还在看多呢,水平杠杠的
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第38 楼 amberfay
    楼主道不同不相为谋,不用理会某些人,我知道楼主不推荐学区房,但是目前一流学区又出现了一轮狂涨,去年到今年半年多的时间又出现了百分之三十的涨幅,未来接盘的风险是不是很大?
    教育投资不算账。只要政策不变。学区又看涨又抗跌
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第48 楼 大麦茶2011
    一个月前还在看多呢,水平杠杠的
    阅读理解有问题
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第47 楼 lxb416

    问题是,现在限贷政策这么严厉的情况下,将来三年大概率收益跑不赢其它投资项目,阴跌导致亏本几率很大。
    比较好得买点应该在限购末期。参考前几轮调控周期,至少要两年后吧。
    思路对。但是每个人投资能力不一样。时间也不同
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第46 楼 daqulazhu
    替楼主说句话 关注了大半年 确实楼主的大部分(绝大部分)的观点是对的。 去年买了两套房 其中一套楼主指点 另一套买入后才咨询楼主。 都是帖子里 免费的。 很感谢楼主
    谢谢
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第43 楼 guowutiao
    lz说的还算客观

    不过对于投资那条,

    上海房产平均每年20%的涨幅,杠杆算上就是50%的收益

    你有什么投资,可以无风险的跑赢房产,而且一投就是几百万,上千万,一轮就是3年,五年?



    绝大多数普通人,是没有这种投资能力的
    我看多,但是我也看风险。房子也可以跌的。楼市稳重而缺流动性
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第40 楼 WH_ANALOG
    买电梯3房,康桥老街和美林小城哪个比较好?预算买不到中邦的电梯3房
    看价格。没大差
  • cheneyhappy发表于2017-04-11
    第39 楼 黄埔小少爷
    l z 那我问你市中心新盘现在13 14的 均价持有三五年看得到多少?二十万有问题吗
    不觉得有问题。但是时间可能没那么快。爆涨周期可以一去不复返的
  • 噜嘟嘟发表于2017-04-11
    楼主,预算400万内,请推荐保值并且好出租的投资房产。不限区域,谢谢
  • zhyxq发表于2017-04-11
    上次问了,没看到答案贴就删了。再来遍,300预算先租后住,1.龙阳路隔几条路95年动迁45m 中楼层.不满300总价。离七号线一公里以上,未来有18号线。2 金桥 中环出去一些, 03-04商品房 高楼层55m+ 超300部分预算。离要通的9号线14号线1公里以上 3长风附近,98年房,45m,靠13号线,15号线在建 4其他 谢谢棒
  • 阿昕23发表于2017-04-11

    楼主,400万预算,出租和投资综合考虑,前滩地区10年商品房60平,陆家嘴地区老破小45平,航华地区10年商品房80平,黄埔静安使用权30平,南桥新城一手房80平,选哪个好?

  • ultracell发表于2017-04-11
    打个比方,最近开卖的瑞虹新城悦庭,单价11w,178平三房得卖将近2000w,两年以后有人卖出这套房子算上税费和资金成本,保本价格表得卖2300w左右吧。现在来看的话这个价格的竞争对手已经上升到经典茂名,盛大金磐这类了,因此长远看,对于真正高尚核心区域,由于几乎没有新盘再卖出,未来涨幅仍然十分看好。
  • guowutiao发表于2017-04-12
    第53 楼 cheneyhappy
    我看多,但是我也看风险。房子也可以跌的。楼市稳重而缺流动性
    要看你怎么看待风险了

    银行储蓄有风险吗?没有风险,因为铁定是亏损,存几年就亏几年。
  • guowutiao发表于2017-04-12
    第47 楼 lxb416

    问题是,现在限贷政策这么严厉的情况下,将来三年大概率收益跑不赢其它投资项目,阴跌导致亏本几率很大。
    比较好得买点应该在限购末期。参考前几轮调控周期,至少要两年后吧。
    投资楼市是做趋势,不是炒股抢反弹。

    等政策有放松迹象,冲进去抢一套?呵呵
  • 黄埔小少爷发表于2017-04-12
    第55楼cheneyhappy
    不觉得有问题。但是时间可能没那么快。爆涨周期可以一去不复返的

    那你觉得三五年目前十四万左右的均价可以到多少?接盘主力是谁
  • chris91发表于2017-04-12
    大神,想买周浦新盘三房,目前考虑世茂云图90平小三房精装或中金海棠湾毛配三房。另外昨天看到推送中金二期获得上海白玉兰奖,怎么选
  • 置换真的好难啊发表于2017-04-12
    第63楼chris91
    大神,想买周浦新盘三房,目前考虑世茂云图90平小三房精装或中金海棠湾毛配三房。另外昨天看到推送中金二期获得上海白玉兰奖,怎么选

    价钱差不多肯定中金啊,130平三房对87平三房,居住体验好太多...
  • 梦回陈桥发表于2017-04-12
    请教 上海置换时间点什么时候合适?现在感觉比较难卖,买的看的少,又不想割肉。需要等等吗?大概等到什么时候。还是割肉卖了算了,有可能置换目标会涨?
  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第66楼梦回陈桥
    请教  上海置换时间点什么时候合适?现在感觉比较难卖,买的看的少,又不想割肉。需要等等吗?大概等到什么时候。还是割肉卖了算了,有可能置换目标会涨?

    略让价卖

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第65楼置换真的好难啊
    价钱差不多肯定中金啊,130平三房对87平三房,居住体验好太多...

    看价格。我不喜欢中金。

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第62楼黄埔小少爷
    那你觉得三五年目前十四万左右的均价可以到多少?接盘主力是谁

    5年17左右。不知道谁接盘。上海有钱人比比皆是。

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第60楼guowutiao
    要看你怎么看待风险了

    银行储蓄有风险吗?没有风险,因为铁定是亏损,存几年就亏几年。

    多军你好。


    拿历史举例子吧。投资性买房2012年底最佳。2010高位到2012之间的区间,我喊他为刚需期间。

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第59楼ultracell
    打个比方,最近开卖的瑞虹新城悦庭,单价11w,178平三房得卖将近2000w,两年以后有人卖出这套房子算上税费和资金成本,保本价格表得卖2300w左右吧。现在来看的话这个价格的竞争对手已经上升到经典茂名,盛大金磐这类了,因此长远看,对于真正高尚核心区域,由于几乎没有新盘再卖出,未来涨幅仍然十分看好。

    多军你好。

    如果你不考虑短期颠簸。你说的非常对。

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第58楼阿昕23
    楼主,400万预算,出租和投资综合考虑,前滩地区10年商品房60平,陆家嘴地区老破小45平,航华地区10年商品房80平,哪个好?

    把2去了。

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第57楼zhyxq
    上次问了,没看到答案贴就删了。再来遍,300预算先租后住,1.龙阳路隔几条路95年动迁45m 中楼层.不满300总价。离七号线一公里以上,未来有18号线。2 金桥 中环出去一些, 03-04商品房 高楼层55m+ 超300部分预算。离要通的9号线14号线1公里以上 3长风附近,98年房,45m,靠13号线,15号线在建 4其他 谢谢棒

    2/3

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第56楼噜嘟嘟
    楼主,预算400万内,请推荐保值并且好出租的投资房产。不限区域,谢谢

    我做选择题,判断题。


    填空题没空。

  • WH_ANALOG发表于2017-04-12
    第54楼cheneyhappy
    看价格。没大差

    美林小城的房子看起来可以,容积率也可以,电梯房总高8到14层不等,就是小区环境不太好,不知道小区环境以后能否改善?

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第75楼WH_ANALOG

    美林小城的房子看起来可以,容积率也可以,电梯房总高8到14层不等,就是小区环境不太好,不知道小区环境以后能否改善?

    一般投资性买房对于现状差不报期待

  • yulu2659发表于2017-04-12

     看了楼主很多帖子,我还是不知未来该怎么操作,目前自住三林,小两房。有两宝。麻烦楼主帮忙选择一下。

    1. 直接让价卖出,换大房。但是一手房现在很难买到,怕卖了买不到一手房。

    2. 投资一套外郊环新房(南桥or青浦),以后再置换大房。

    3. 投资一套三林一室户,以后再置换大房。

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第77楼yulu2659

     看了楼主很多帖子,我还是不知未来该怎么操作,目前自住三林,小两房。有两宝。麻烦楼主帮忙选择一下。

    1. 直接让价卖出,换大房。但是一手房现在很难买到,怕卖了买不到一手房。

    2. 投资一套外郊环新房(南桥or青浦),以后再置换大房。

    3. 投资一套三林一室户,以后再置换大房。

    我选择1。2、3的思路可以,但是标的继续找

  • naiqi1985发表于2017-04-12
    楼主你好,现在半投资半自住,是选择一手房还是二手房,另外负债率不要高于家庭年收入%多少合理,谢谢
  • WH_ANALOG发表于2017-04-12
    第76楼cheneyhappy

    一般投资性买房对于现状差不报期待

    小区环境差的老破小,楼主一向反对。对于小区环境不太好的次新房,类似美林小城,楼主觉得可以?

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第79楼naiqi1985
    楼主你好,现在半投资半自住,是选择一手房还是二手房,另外负债率不要高于家庭年收入%多少合理,谢谢

    严格执行银行政策


    看价格。总体来说新房

  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    朋友写的真实案例:

    08年从长宁看到普陀,看的房子越来越远,在去阳光威尼斯的路上出租车司机建议不如买在嘉定的丰庄,虽说是嘉定但地理位置要比普陀区的威尼斯好,生活方便,并且威尼斯有铁路噪音。

    感谢这位老司机,听他的建议我们买到了更适合的房子。

    是的,出租车司机天然具备静态鸟瞰的能力。

    他们尤其具备的是梳理不可移动物的能力。

    不可移动物,是指公园、地铁、学校、医院等等。通常是出租车的出发点或者目的地。

    为什么知道梳理?

    1、他知道哪里比较堵,意味着人比较多。
    2、他知道哪里生意比较好,意味着产业人群或者娱乐业分布。
    3、他大体知道穷人富人的分布。

    我们需要像出租车司机一样思考,是说建立成片的区段印象;关注沿途的不可移动物。

    与出租车司机不一样的是,我们需要把区段印象与房价关系建立起逻辑关系;不可移动物对房价的升值或者贬值影响,同样要建立起逻辑关系。

    在不可移动物的建设过程中,你需要记录、观察它是如何影响房价的;你这些记录、观察最终可以成为你下一次操作的依据。

    这个操作依据在3年内是大体有效的。

    例如,你观察了一个公园大体建设三年中对房价的涨幅影响;当你买公园概念的楼盘的时候,你大体能判断它与没有公园概念楼盘的价格关系。

    一个楼盘通常不止一个利好,也很难没有利差。

    所有因素的综合导致了最终的涨幅。

    任何单一维度的思考是幼稚的。

    例如有些区段叠合了地铁、公园、学校等等利好,那么它应该是怎样的涨幅是复杂的。

    又例如有些盘利好利差同在,例如公园医院一起建,我们需要抓住主要矛盾。

    不过无论如何,不可移动物是重要的。

    买房第一步,

    像出租车司机一样思考。
  • 噜嘟嘟发表于2017-04-12
    我把填空题改为选择题请教
    预算400万内,越少越好。目的:投资出租,且几年内应该不会出售,但考虑最终会出售,所以只考虑2000年以后的房子
    1.松江新桥,靠近莘闵别墅区的精装修三房,因为是一手所以税费比较低,但是在飞机航道下方,而且交通不太便利, 附近比较拥堵,小区后只有一辆金铁到南站,小区上有飞机后有铁路,有噪音污染。可能后续出租也租不上价钱
    2.青浦赵巷二手房。因为青浦新盘也很多,房子存量很大,怕影响出租的周期和价格导致空置
    3.浦东高行。没有地铁,价格高位,据说附近有化工厂
  • 九之五111发表于2017-04-12
    楼主太能扯了!屁的底部筹码!!!,市面上流通的房子,才是决定房价价格的根本因素。
  • 5tgbvfr4发表于2017-04-12
    富友嘉园值得入手吗 求分享
  • maggiezhou79发表于2017-04-12
    请教楼主,卖绿地东上海房子,入莘庄南广场房子,是否合适?南广场新房政府批准价低,都还在等
  • xj_qj发表于2017-04-12
    第6楼WH_ANALOG

    建造的时候 属于动迁房 还是 商品房 ?感觉容积率比较低

    建的时候就是动迁商品房,一部分用于动迁迁入,多余的当商品房卖

    上海房子建筑质量一般都还可以的,不像外地有些地方野豁豁乱来,美林小城也没听说过有什么质量问题

  • WH_ANALOG发表于2017-04-12
    第87楼xj_qj

    建的时候就是动迁商品房,一部分用于动迁迁入,多余的当商品房卖

    上海房子建筑质量一般都还可以的,不像外地有些地方野豁豁乱来,美林小城也没听说过有什么质量问题

    美林小城的电梯房怎么样?许多动迁房的电梯坐起来抖动厉害,不知道美林的电梯怎么样?谢谢 

  • guowutiao发表于2017-04-12
    第70 楼 cheneyhappy

    多军你好。


    拿历史举例子吧。投资性买房2012年底最佳。2010高位到2012之间的区间,我喊他为刚需期间。

    2012年底是最佳
    那何时是最差入货时机,2013年底算一个?如何保证自己如果是最佳时机,而不是最差时机

    开拓思路
    如果2009/2010/2011/2012/2013/2014每年入货呢,是不是可以无视政策引起的小波动了?
  • xj_qj发表于2017-04-12
    第88楼WH_ANALOG

    美林小城的电梯房怎么样?许多动迁房的电梯坐起来抖动厉害,不知道美林的电梯怎么样?谢谢 

    普通的三菱电梯,大路货

  • WH_ANALOG发表于2017-04-12
    第90 楼 xj_qj

    普通的三菱电梯,大路货

    谢谢!美林的电梯3房在考虑范围内,不过小区环境是比较犹豫的地方
  • dogpuzzle发表于2017-04-12
    第72楼cheneyhappy

    把2去了。

    能说一下理由么?

  • amberfay发表于2017-04-12
    第92 楼 dogpuzzle

    能说一下理由么?

    太老,楼主一般不看好房龄太老的房子,学区房除外
  • 黄埔小少爷发表于2017-04-12
    第69楼cheneyhappy

    5年17左右。不知道谁接盘。上海有钱人比比皆是。


    你的意思不愁谁接盘。无所谓涨多少
  • 姚yaoyao发表于2017-04-12
    楼主好,请问南翔的新房,湖畔天下,如何。
    现在在11号线新建陈翔地铁站,就在小区旁边,房子2019年上半年交房。预测价格是5万左右,这个小区如何。
  • 第121只麻雀L发表于2017-04-12
    300多万内中环51.5平的2室户有人要么。6号线临沂新村7号线杨高南路步行10分钟内。去世纪大道和浦西非常方便。95年竣工的房子,商贷可以贷30年~个人房源,中介勿扰
  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第83 楼 噜嘟嘟
    我把填空题改为选择题请教

    预算400万内,越少越好。目的:投资出租,且几年内应该不会出售,但考虑最终会出售,所以只考虑2000年以后的房子

    1.松江新桥,靠近莘闵别墅区的精装修三房,因为是一手所以税费比较低,但是在飞机航道下方,而且交通不太便利, 附近比较拥堵,小区后只有一辆金铁到南站,小区上有飞机后有铁路,有噪音污染。可能后续出租也租不上价钱

    2.青浦赵巷二手房。因为青浦新盘也很多,房子存量很大,怕影响出租的周期和价格导致空置

    3.浦东高行。没有地铁,价格高位,据说附近有化工厂
    我选2
  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第95 楼 姚yaoyao
    楼主好,请问南翔的新房,湖畔天下,如何。

    现在在11号线新建陈翔地铁站,就在小区旁边,房子2019年上半年交房。预测价格是5万左右,这个小区如何。
    新房大致可以。我不喜欢南翔
  • cheneyhappy发表于2017-04-12
    第89 楼 guowutiao
    2012年底是最佳

    那何时是最差入货时机,2013年底算一个?如何保证自己如果是最佳时机,而不是最差时机



    开拓思路

    如果2009/2010/2011/2012/2013/2014每年入货呢,是不是可以无视政策引起的小波动了?
    嗯。我从2011看到2012都没动手。因为没钱
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